Бейлезон Ю. В. - Конспект лекции по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

курс лекции

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ"

конспект лекции по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений

Главный специалист Главгосархстроинадзора России засл. строитель РСФСР Ю.В.Бейлезон

1 .ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

В условиях образования рынка недвижимости невозможно производить сколько-нибудь эффективно операции купли-продажи без исчерпывающих сведений о техническом состоянии здания, сооружения предприятия в целом, а также отдельных строительных конструкций и инженерных систем.

Использующийся в этих целях анализ проектной документации на эксплуатируемое предприятие, здание, сооружение дает лишь общее представление о параметрах объекта. Практика между тем показывает, что имеющаяся техническая документация в большинстве случаев не фиксирует всех отступлений от проекта, допущенных как в процессе строительства, так и в процессе эксплуатации.

Более полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания, сооружения должны служить материалы натурного обследования, выполняемые специалистами в соответствии с четкими методическими принципами и положениями.

Первым условием проведения таких исследований должно быть точное и четкое определение функционального назначения приобретаемого здания, сооружения: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представлять возможные пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий. Необходимо также учитывать произошедшие с момента проектирования и строительства изменения в нормативных требованиях (коэффициента запаса, перегрузки, ветровой и снеговой нагрузки и т.п.).

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах района расположения объекта и их изменениях в процессе техногенной деятельности.

Обследование объекта включает в себя также оценку размещения его, оценку системы обслуживания, внешних транспортных коммуникаций и внешних инженерных систем, влияния объектов, размещенных и эксплуатируемых в зоне приобретаемого здания, сооружения, на состояние приобретаемой недвижимости, оценку общей экологической обстановки и прогноз ее возможного изменения. Если речь идет о промышленном предприятии, то обследование должно включать в себя:

- оценку зонирования его территории;

- определения фактической плотности застройки;

- оценку фактических расстояний между зданиями и сооружениями;

- выявление резервных территорий в границах предприятия;

- выявления незастроенных участков, примыкающих к предприятию;

- выявление резервов в источнике инженерного обеспечения предприятия (электроэнергия, тепло, вода, канализация сбросы и т.п.).

Данные, полученные в результате обследования должны быть сопоставлены с действующими нормативами.

Обследование технического состояния отдельных зданий и сооружений должно дать ответ о соответствии его современным требованиям и оценку целесообразности его сохранения в существующем состоянии или переустройства, с учетом необходимых работ по реконструкции и усилению конструкций.

Натурные обследования зданий должны включить следующие работы:

- обследование и анализ состояния оснований и фундаментов с прогнозом дальнейшего изменения их состояния под воздействием реально существующих факторов;

- обследование состояния несущих и ограждающих конструкций (покрытия, перекрытия, стены, полы, окна);

- исследование эксплуатационных сред и прогноз их изменения по условиям последующего использования зданий, сооружения;

- оценка ремонтопригодности здания, сооружения при его фактическом состоянии и конструктивном решении и экономическую оценку целесообразности ремонта и реконструкции.

2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ОСНОВАНИЙ И ФУНДАМЕНТОВ

Объем и методика обследования зависят от предполагаемого использования объекта, в частности: без увеличения или с увеличением нагрузок, с надстройкой или без, с изменением или без изменения технологических процессов (возможные мокрые процессы с агрессивным воздействием на материал фундамента).

Направление обследование определяется также выявленными внешними проявлениями эксплуатационных факторов: наличие и характер деформации стен, наличие сырости и воды в подвале с выявлением их причин.

При анализе инженерно-геологических условий должны быть уточнены грунты основания и их состояние, особенно при внешних проявлениях (деформации стен, водоповышении). Это, возможно, потребует бурения скважин с отбором образцов.

Должна быть произведена оценка влияния окружающей среды на состояние оснований и фундаментов с прогнозом возможных последствий.

З.ОБСЛЕДОВАНИЕ НЕСУЩИХ И ОГРАЖДАЮЩИХ КОНСТРУКЦИЙ

Натурные исследования несущих конструкций должны включать: визуальный осмотр, инструментальные измерения положения, лабораторные исследования образцов, отобранных из конструкций (при необходимости).

Должна быть выявлена степень коррозионного разрушения и механического повреждения материала с оценкой фактических и прогностных характеристик.

Необходимо выявить характер агрессивного воздействия на материал конструкций.

В процессе обследования должны быть замерены фактические размеры элементов конструкций и определены действующие нагрузки от собственного веса (толщина и объемы, вес усилителя, стяжек, перегородок и т.п.) с учетом их положения и сопоставления с расчетными схемами.

Особое значение должно быть придано монтажным и стыковым соединениям, наличию и состоянию гидроизоляции. В зданиях из каменной (кирпичной) кладки непременным условием должно быть тщательное обследование мест опирания несущих конструкций.

Следует иметь в виду, что методика всех вышеперечисленных визуальных и инструментальных исследований подробно описана в "Руководстве по проведению натурных обследований промышленных зданий и сооружений " - 1975 г., в "Правилах оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86р) и в "Положении по техническому обследованию жилых зданий (ВСН57-88р).

Перечень работ по визуальному и инструментальному обследованию ограждающих конструкций дан в разработанной Харьковским Промстройниипроектом Методике (Примеры по ограждению конструкций ЭНИМС). Указанная информация по обследованию зданий и сооружений необходима покупателю и собственнику недвижимости для представления о необходимых объемах исследований в целях объективной оценки стоимости объекта.

Приблизительная визуальная оценка даже опытного специалиста может быть произведена с весьма большой ошибкой. При этом последствия такой ошибки могут проявиться уже на стадии ремонта и реконструкции (Телеграф в Киеве, Здание школы в Барнауле, построенной в 1953 г.).

При обследованиях зданий и сооружений следует иметь ввиду, что не всегда природно-климатические воздействия есть стихийное бедствие. Если разрушения произошли при воздействии интенсивностью менее расчетного значения, то это авария, а не стихийное бедствие, и это нужно учитывать. Например, здания и сооружения, рассчитанные на восприятие землетрясения в 9 баллов не могут разрушаться при интенсивности в 6-7 баллов. В то же время следует иметь ввиду, что при изменении расчетной интенсивности в сторону увеличения на 2 балла практически не существует способов усиления. Например, перевод Еревана с 7-ми бальной на 9-ти бальную расчетную интенсивность указывает на полную нежизнеспособность города при землетрясении в 9 баллов.

В связи с этим должны исследоваться тщательно специальные конструктивные мероприятия на восприятие соответствующих воздействий. (Примеры) При оценке целесообразности ремонта или реконструкции здания, сооружения следует определить:

- оставшийся срок службы здания;

- объем и возможности ремонта сохраняемого здания;

- возможные варианты ремонта, реконструкции.

Учет физического износа должен осуществляться в зависимости от ситуации:

1. конструкции по своему состоянию не пригодны к ремонту (аварийная ситуация) - например, сваи;

2. ремонтопригодные конструкции - характер и сложность ремонта и усиления.

При этом должны быть оценены затраты на ремонт или полную замену.

Следует иметь ввиду, что в сложных случаях оценку технического состояния здания, сооружения один специалист, какой бы квалификации он не был, выполнить не сможет без участия специалистов более узкого профиля.Следует также иметь ввиду, что у нас пока что мало организаций, способных выполнять натурные обследования, и к выбору их необходимо относиться весьма осторожно. Видимо следует иметь банк данных о таких организациях. Огромное значение имеет обследование технического состояния зданий при определении страхового риска, в том числе как на стадии строительства, так и эксплуатации.

В потенциально опасных районах вероятность образования карсто-суффозионных провалов и оседаний поверхности земли незначительная. В настоящее время накоплено определенное количество проектного и литературного материала по опыту строительства зданий и сооружений на карстующихся грунтах, однако вопросы многолетней эксплуатации деформированных зданий с различной степенью проявления карстовых деформаций, связанных с карстово-суффозионными процессами, освещены только единичными случаями.

Ликвидацию потенциальной возможности карстовых деформаций обеспечивают прежде всего либо путем полной прорезки толщи карстующихся пород сваями или опорами глубокого заложения, либо путем цементации карстующихся пород. Производят соответствующую организацию поверхностного стока, обеспечивающего быстрый отвод атмосферных вод от зданий с устройством дренажных систем вдоль дорог.

Во всех случаях требуется разработка проектов и создание системы постоянного наблюдения за состоянием оснований в процессе эксплуатации зданий и сооружений.