Главная » Литература » Эксплуатация. Ремонт. Реконструкция. Обследования » Прядко Н.В. - Обследование и реконструкция жилых зданий

Прядко Н.В. - Обследование и реконструкция жилых зданий










МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ УКРАИНЫ

ДОНБАССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И АРХИТЕКТУРЫ

Н.В. Прядко

ОБСЛЕДОВАНИЕ И РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

РЕКОМЕНДОВАНО

Министерством образования и науки Украины как учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлениям подготовки «Архитектура» и «Строительство»

Лист №14/18.2-287 от 07.02.06

Макеевка – 2006

 

П85

УДК 69.059.

Рекомендовано Министерством образования и науки Украины в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, которые обучаются по направлениям «Архитектура» и «Строительство», лист №14/18.2-287 от 07.02.06.

Рецензенты:

Черненко В.К., д.т.н., профессор, заведующий кафедрой «Технология строительного производства» Киевского национального университета строительства и архитектуры.

Лысиков БЛ., к.т.н., профессор кафедры «Строительство шахт и подземных сооружений» Донецкого национального технического университета, академик Академии строительства Украины;

Веретеников В.П., к.т.н., профессор, ректор Макеевского экономико-гуманитарного института, специалист в области обследования и реконструкции зданий и сооружений;

 

П 85 Н.В. Прядко.

Обследование и реконструкция жилых зданий.

Учебное пособие. Макеевка.: ДонНАСА, 2006г. 156с. ISBN 5-7763-0086-х.

Рассмотрены основные проблемы реконструкции жилых домов первых массовых серий, правовое и нормативное обеспечение реконструкции, дефекты, наиболее часто встречающиеся в строительных конструкциях жилых зданий, а также методика их обследования.

Приведены рекомендации по оценки технического состояния основных несущих конструкций жилых зданий. Представлены методы усиления основных несущих конструкций зданий. Предложены основные направления реконструкции жилых домов первых массовых серий.

Учебное пособие предназначено для студентов и магистрантов строительных специальностей, а также проектировщиков проектных организаций.

Автор выражает искреннюю благодарность за ценные замечания и рекомендации рецензентам учебного пособия, а также магистру Редкозубову А.А., студентам Прядко Ю.Н.и Шерстюку А.А за техническую помощь при подготовке графического материала и художественное оформление.

© Донбасская национальная академия строительства и архитектуры

 

Введение

Проблемы реконструкции жилых домов и первых массовых серий в частности усугубляются с каждым годом. Конструкции домов приходят в негодность, стены, перекрытия не соответствуют современным нормам по энергосбережению.

Инженерное оборудование зданий в результате длительной эксплуатации без капитальных ремонтов, как правило, находится в аварийном состоянии. Объемно-планировочные решения квартир не соответствуют современным нормам проектирования, внешний вид домов на фоне новостроек выглядит удручающе.

Практика выполнения капитальных ремонтов и модернизации жилищного фонда построенного по типовым проектам первых массовых серий, показывает, что прогрессирующий рост затрат на цели обеспечения безопасности эксплуатации и снижения вероятности возникновения аварийных ситуаций определяется в основном хроническим «недоремонтом» жилых зданий за последние 25-30лет.

Результаты инструментальных обследований и выявления дефектов позволяют определить техническое состояние элементов и здания в целом. В свою очередь уровень физического износа дает представление про ориентировочную стоимость выполнения работ по реконструкции и целесообразность ее проведения.

Мировая строительная практика показывает, что в последние годы в структуре инвестиций происходят значительные изменения: все больший их объем направляется на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда.

В отдельных странах СНГ, Германии, Венгрии, Чехии и других стран Европы практически выполнены значительные работы по реконструкции жилых домов с модернизацией инфраструктуры, крыш, фасадов и благоустройства.

Основное внимание в книге уделено вопросам обследования и усиления основных несущих конструкций жилых домов и первых массовых серий в частности. Предложены основные направления реконструкции жилых домов первых массовых серий.

В работе обобщены теоретические и практические предпосылки по обследованию, реконструкции, улучшению технологических свойств, повышению надежности, долговечности, организации эксплуатации и ремонта жилых и общественных зданий, изложенные ранее в трудах Э.М. Ариевича, Е.В.Горохова, Р.А. Гребенника, Л.А. Дудышкина. В. Ержабека. А.В. Коломийца, А.В. Кушнирюка. Г.А. Порывая. И.А. Физделя, Е.П. Уварова, Г.И. Швецова, и др., а также материалы Международных конференций «Реконструкщя жилья» (Киев 2002-2005г.).

Цель книги - привлечь внимание специалистов к вопросам предупреждения появления дефектов, повышения долговечности и эксплуатационной пригодности жилых зданий.

Отзывы и предложения по совершенствованию учебного пособия, дополнению и развитию отдельных разделов просьба направлять по адресу: 86123, г. Макеевка, ул.Державина,2, Донбасская национальная академия строительства и архитектуры, кафедра «Архитектура промышленных и гражданских зданий».

Телефон для справок: 8-050-529-30-53.

 

I. Реконструкция жилых домов - важнейшая социально-экономическая проблема.

Реконструкция и капитальные ремонты большого по объему жилищного фонда Украины являются важнейшими государственными проблемами, которые требуют первоочередных методов стратегического характера со стороны законодательных, планирующих и исполнительных органов.

Капитальный ремонт и реконструкция домов - это особенный, сложный и трудоемкий вид строительно-монтажных работ, что отличается от нового строительства проектными решениями, технологией, технико-экономическими особенностями, а также источниками финансирования.

Проектно-исследовательские работы для этих видов строительства, благодаря своей специфике и сложности, требуют очень высокую квалификацию специалистов. Особенную сложность составляют вопросы исследования технического состояния, диагностики и прогнозирования деформаций домов, а также технические методы их избежания.

Среди задач реформирования жилищной политики особое место занимают вопросы капитального ремонта и реконструкции жилых застроек, как важнейший резерв сбережения, наращивания и усовершенствования существующего жилищного фонда.

Раньше решающую роль играло новое бурное строительство жилых домов, а также значительные капитальные вложения в реконструкцию и капитальный ремонт существующего жилищного фонда. В течение последних лет объемы нового строительства и капитальных ремонтов значительно уменьшились.

Это привело к увеличению числа домов, которые требуют приятия неотложных мер по их сбережению и обновлению. Если старые кирпичные дома в центральных районах городов все-таки капитально ремонтировались, то 4-5и жилые этажные дома, которые были построены 35-45 лет назад по типовым проектам массовых серий и расположенные, как правило, на окраинах городов, физически и морально старели и изнашивались без достаточной эффективной эксплуатации.

Жилые дома первых массовых серий вследствие относительно небольшой толщины наружных стен имеют значительные теплопотери.

Эти дома по объемно-планировочным решениям и в целом по уровню комфортности уступают 9-16 этажным домам, построенным в последние годы по проектам улучшенных типовых серий.

Таким образов, наряду с чисто физическим износом (25 - 40° о) домов первого поколения, они претерпели еще и быстрый моральный донос. Кроме того, районы 5-ти этажных застроек имеют невыразительную архитектуру и недостаточно обеспечены объектами культурно-бытового обслуживания населения.

На современном этапе капитальные вложения в реконструкцию и капитальные ремонты домов должны удовлетворять потребности населения в жилье, соответствующему современным требованиям благоустройства и комфорта, образуя многоплановый эффект:

-социальный, который обеспечивает жителям комфортность проживания, благоприятствуя охране здоровья;

-экономический, который возрастает в период проведения ремонтно-реконструкционных работ в связи с сокращением их сроков исполнения, применения индустриальных методов, механизации, эффективных материалов, передовой организации работ.

Проведенный анализ разных методов определения социальной и экономической эффективности ремонтно-реконструкционных мероприятий дает возможность сделать следующие выводы:

-для определения экономической эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта необходимо выполнить вариантные расчеты, сравнивая затраты на ремонтно-реконструктивные мероприятия с новым строительством;

-при сравнении вариантов необходимо учитывать разницу в уровнях эксплуатационных затрат на реконструируемый и новопостроенный дома;

-объекты (дом после реконструкции и новый дом) должны быть сравнимыми с точки зрения благоустройства квартир (уровня их оснащенности инженерно-техническим оборудованием и другими  видами удобств), то есть их потребительских качеств;

-критерием оценки экономической эффективности реконструкции, капитальных ремонтов и модернизации жилых домов должна быть разница приведенных затрат на новое строительство и на ремонтно-реконструкционные мероприятия;

-при сравнении вариантов необходимо учитывать остаточный срок службы реконструируемого здания и срок службы новопостроенного здания;

-в расчетах экономической эффективности модернизации, капитальных ремонтов и реконструкции необходимо учитывать остаточную стоимость конструкций, которые преждевременно подлежат ликвидации вследствие ремонтно-конструкционных мероприятии.

Кроме того, дополнительные капитальные вложения должны корректироваться на величину стоимости совпадающего по времени очередного капитально ремонта;

-считается своевременным в расчетах учитывать не только экономические, но и социально-экономические факторы.

Оценка социально-экономической эффективности ремонтно-реконструкционных мероприятия должна базироваться на взаимосвязи капитальных вложений в переоборудование жилищного фонда с целью получения социальных результатов.

Подводя итог вышеизложенного, следует отметить. что существующие методологические и методические основы определения эффективности ремонтно-реконструкционных методов в жилищном фонде нельзя признать окончательно сформированными, они требуют дальнейших исследовании.

 

2. Проблемы реконструкции

жилых домов первых массовых серий.

Проблема реконструкции жилых домов первых массовых серий возникла 10-15 лет назад. Еще в 1990 г. были разработаны основные концепции модернизации и реконструкции жилищного фонда г. Киева построек 50-60-х годов.

Реконструкция была вызвана рядом причин, в т.ч.:

-необходимостью уплотнения существующей застройки города, в которой массовая застройка пятиэтажными домами того периода привела к нерациональному использованию городских территорий;

-большие расходы топливно-энергетических ресурсов на содержание жилищного фонда, так как требования к теплозащитным качествам ограждающих конструкций были значительно ниже действующих, установленных современными нормами;

-несоответствие устаревшего жилья новым архитектурно-планировочным и санитарным нормам;

-необходимость продления срока службы домов, получивших повреждения в процессе длительной эксплуатации.

В последние годы появились различные комплексные программы по реконструкции пятиэтажек, включающие архитектурно-строительные, социальные, экономические и правовые аспекты. Созданы межведомственные координационные комиссии, разработано большое количество различных документов, проведено множество, в том числе научных, конференций.

Однако прогресса в процессе реконструкции пятиэтажек не наблюдается.

Очевидно, основными причинами можно назвать:

1. Недостаток финансовых ресурсов.

2. Недостаточно продуманная стратегия реконструкции.

3. Отсутствие, в достаточной степени, правового и нормативного обеспечения.

Первая причина не требует особых пояснении. Бюджета на эти цели не хватает. Интерес инвестора возбудить не удалось. Идея реконструкции пятиэтажек пока не стала привлекательной.

Принятая стратегия реконструкции оказалась не достаточно приемлемой. Реконструкция, при полном отселении жильцов, перепланировкой квартир, надстройкой этажей и мансард, хотя и отвечает поставленным целям, при недостатке средств практически не осуществляется.

 

2.1. Конструктивные проблемы при реконструкции.

При проведении обследования пяти первых домов, намеченных к реконструкции в г. Киеве НИИСКом установлено, что техническое состояние несущих строительных конструкций домов, построенных на непросадочных основаниях в целом удовлетворительное.

Вместе с тем условия проживания в таких домах нуждаются в существенном улучшении. В плохом состоянии внутренние сети, вентиляция.

Повышенная теплопроводность наружных стеновых ограждений. При существующем сегодня режиме подачи тепла стены промерзают, намокают и не успевают просохнуть в летней период.

В отдельных квартирах и, особенно, в лестничных клетках требуют замены оконные заполнения. Отсутствие лифта, хотя это и допускается современными нормами для домов до 5-ти этажей, создает большие неудобства. Внешний вид домов уродует улицы и кварталы крупных городов.

Внутренняя отделка большинства квартир требует, хотя бы, косметического ремонта. Скатные крыши, сделанные поверх совмещенных, во многих случаях требуют ремонта, устройства наружного организованного водоотвода.

Дома, прослужившие около 50-ти лет. т.е. срок на который они были первоначально рассчитаны, в процессе эксплуатации получили повреждения, большая часть которых была вызвана низким уровнем эксплуатации.

Реконструкция большинства таких зданий без отселения жильцов, позволила бы во много раз сократить средства и ускорить процесс. При этом правда, усложняется решение задач, связанных с уплотнением городской застройки путем надстройки зданий. Но сложность решения задачи еще не означает, что она не решаема.

При определенных затратах на проведение научных и проектных разработок могут быть найдены решения, позволяющие осуществлять надстройку без отселения, или при частичном отселении жильцов.

Вопрос в том, что руководствуясь действующий, строительными нормами при реконструкции жилых домов, построенных 40-50 лет назад мы сталкиваемся с необходимостью выполнения работ, связанных с большими капитальными затратами и, в ряде случаях, практически, исключающими их производство без отселения жильцов.

Звукоизоляция конструкции перекрытии от воздушного и ударного звука не проходит по действующим строительным нормам звукоизоляции. Но надо сказать, как это не печально, многие жильцы привыкли к такой звукоизоляции.

Что делать с такими перекрытиями?

Отселять жильцов и переделывать полы?

Сегодня, как показала практика, это не реально.

Зыбкость перекрытий характерна для панелей перекрытий шатрового шла. В те годы отсутствовали нормы на предельно допустимые прогибы с учетом физиологических воздействии (нормы введены с 1.01.89 г.).

Та же проблема - вопрос может быть решен только при усилении перекрытий, а, следовательно, при отселении жильцов.

Стыки и закладные детали панельных зданий в те годы не рассчитывались.

В типовых проектах, закладные и накладные детали ставились конструктивно и не всегда удачно. Особенно низкой прочностью отличаются стыки первых панельных зданий серии 1-480, разработанных Гипрогражданпромстроем. Там сравнительно прочные накладные детали приварены к закладным уголкам керамзитобетонных стеновых панелей с одним анкером 010 мм, способным выдержать усилие не более 1т, в то время как минимально допустимая нагрузка без учета неравномерных деформаций и других воздействий превосходит 4тонны. В домах, построенных по проектам, разработанным после 1965 г., в т.ч. серия 1-464 с поперечными несущими стенами (Москва, ЦНИИЭПжилища). стыки проработаны более надежно и в настоящее время не вызывают особых опасений. Однако, там, где это необходимо, стыки можно усилить без отселения жильцов.

Фундаменты и основания. Дома, построенные на непросадочных грунтах, в основном, не имеют угрожающих деформаций. После длительной эксплуатации в нормальных условиях (при отсутствии гечи из коммуникаций) грунт под подошвой фундамента в определенной степени уплотняется.

Однако расчеты, выполненные по действующим СНиП, с учетом фактического состояния грунта и прогноза его изменения показывают, что расчетное сопротивление грунта основания может быть меньше принятого в проекте и основание перегружено уже существующими нагрузками.

В любом случае, решение о возможности или невозможности надстройки мансардного этажа над зданием должно быть принято только после оценки состояния грунта и конструкции фундамента.

В таких зданиях вопрос надстройки может быть решен только после проведения соответствующих мероприятии по усилению основания и фундаментов.

Стены наружные требуют утепления. Но действующие нормы повысили нормативную величину сопротивления теплопередаче ограждений в 2-2,5 раза. Такие требования для вновь строящихся зданий вполне оправданы, но для массовой реконструкции пятиэтажек представляются нереальными. Таким образом, реконструкция требует дополнения и изменения действующих норм применительно к домам первых массовых серии. Это касается вопроса звукоизоляции, термического сопротивления наружных ограждений, зыбкости перекрытий, отдельных вопросов архитектурной планировки и др.

Реконструкцию пятиэтажек возможно осуществить без отселения жильцов при условии корректировки действующих норм. Очевидно, что затраты при этом сократятся во много раз и процесс реконструкции сдвинется с мертвой точки.

При этом технически возможно осуществить без отселения:

-усиление фундаментов;

-надстройку одно-двух этажей и мансард с устройством приставных лифтов (без отселения или с частичным отселением);

-усиление стыков (там, где это необходимо);

-ремонт и утепление наружных стен, покрытия и балконов с одновременным улучшением внешнего архитектурного облика зданий;

-восстановление отдельных участков перекрытий, получивших повреждения;

-частичное увеличение площади кухонь и жилых комнат за счет устройства эркеров вместо открытых балконов и пристройку лоджий.

Невозможно выполнить без отселения:

-полную перепланировку квартир;

-увеличение звукоизоляции (от воздушного звука) междуэтажных перекрытий и перегородок;

-снижение зыбкости перекрытий до уровня действующих норм (для домов серии I- 480).

Все перечисленное касается действующих требований СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», СНиП II-12-77 «Защита от шума» и СНиП 2.01.07- 85 «Нагрузки и воздействия».

...


Архивариус Бизнес-планы Типовые серии Норм. документы Литература Технол. карты Программы Серии в DWG, XLS