Аленичева Е.В. - Методы оценки объектов недвижимости: метод, указ.

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

• ИЗДАТЕЛЬСТВО ТГТУ •

 

Министерство образования и науки Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Тамбовский государственный технический университет"

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к практическим занятиям для студентов 4 курса специальностей 270102 и 270105

Тамбов

Издательство ТГТУ

2005

 

Аленичева Е.В.

А484 Методы оценки объектов недвижимости: метод, указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 32 с.

Даны краткие теоретические и практические сведения, необходимые для выполнения расчетно-графической работы, цель которой является формирование у студентов навыков и умений оценки объектов недвижимости с использованием различных методов.

Предназначены для студентов 4 курса специальностей 270105 "Городское строительство и хозяйство" и 270102 "Промышленное и гражданское строительство".

УДК 332.28

ББК У9(2)281-861я73-5

© Тамбовский государственный технический университет (ТГТУ), 2005

 

ВВЕДЕНИЕ

К недвижимым вещам, иначе называемым недвижимым имуществом или просто недвижимостью, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. С учетом специфики подготовки студентов строительных специальностей, далее основное внимание уделено основным методам оценки зданий и сооружений.

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов:

1) определение проблемы;

2) предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;

3) сбор и анализ данных;

4) оценка земельного участка;

5) применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости;

6) согласование результатов, полученных при различных подходах;

7) подготовка отчета и заключения об оценке;

8) доклад об оценке.

Ниже рассмотрена специфика оценочной деятельности с использованием различных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

1 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Вопросы для самоконтроля

1 Как выбрать метод оценки объекта недвижимости?

2 В чем суть методов затратного подхода к оценке недвижимости?

3 Какие методы оценки входят в состав затратного подхода к оценке недвижимости?

4 Какие методы оценки входят в состав доходного подхода к оценке недвижимости?

5 Какие основные методы оценки входят в состав сравнительного (рыночного) подхода к оценке недвижимости?

...