Рыженко В.И. - Справочник индивидуального застройщика

Справочник индивидуального застройщика. От расчетных формул до экономии материалов: Справочник /Сост. В.И. Рыженко. — М.: Издательский дом «ОНИКС 21 век», Издательство «Центр общечеловеческих ценностей», 2005. — 448 с: ил. — (Индивидуальное строительство).

ISBN 5-329-01326-7

В нашей книге в доступной форме рассказывается о порядке оформления документов на индивидуальное жилищное строительство. Приводится информация о том, как приобрести жилье в кредит, даются сведения о всех этапах строительства жилого дома, а также предлагаются к рассмотрению проекты индивидуальных домов.

Глава I. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ ИНДИВИДУАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

При строительстве дома возникает целый ряд вопросов, на которые неосведомленному человеку сложно ответить. Прежде всего, какой дом и какие размеры усадьбы ему необходимы для того, чтобы решить социальные проблемы.

Обычно строительство дома включает в себя симбиоз деятельности многих специалистов — архитекторов и дизайнеров, инженеров и конструкторов, сметчиков и

квалифицированных строителей. Часто бывает так, что заказчик предпочитает сам решать вопросы по проектированию и строительству дома. Не владея определенными знаниями, заказчик берет понравившийся ему проект и «воплощает» его в жизнь. И вдруг возникает масса проблем и ошибок. Любые изменения в процессе строительства удорожают его в 2—3 раза.

Золотым правилом для заказчика будет соблюдение следующих принципов:

1. Определить, исходя из численности семьи, рода занятий и перспектив возможного роста, размеры участка и параметры дома.

2. Не начинать работы без решения организационно-правовых вопросов индивидуального строительства и необходимой проектно-сметной документации.

3. Не доверять строительство своего дома «шабашникам».

Квалифицированный подрядчик выступит вашим союзником — ему легче строить, когда в наличии вся необходимая документация и не приходится гадать о технических решениях в ходе строительства.  Помните, что при возведении остова дома вы уже должны в деталях знать, где будет стоять мебель, сантехника, какими будут в каждом помещении отделка, освещение и отопление. И если при возведении стен здания еще можно изменить схему расположения оборудования и прочее, то позднее это будет связано с излишними затратами на переделки. А переделки, как известно, обходятся гораздо дороже, чем строительство по заранее разработанному проекту.

• Немногие строительные организации могут предложить весь комплекс услуг. Архитектурные мастерские проектируют, но не строят. Подрядные организации (фирмы) строят, но не проектируют.

• В проектно-строительных организациях вам предложат квалифицированные решения всех ваших проблем.

Здесь вы не столкнетесь с халтурой, потому что профессионалы всегда дорожат своей репутацией. Порядок оформления документов на индивидуальное жилищное строительство

Лица, желающие построить собственный дом, должны в установленном порядке оформить необходимые документы:

• заявление на имя председателя районного (городского, сельского) исполкома;

• решение районного (городского, сельского) исполкома о разрешении строительства жилого дома и хозяйственно-бытовых построек;

• решение об отводе участка;

• генеральный план застройки земельного участка;

• проекты всех строений и сооружений, согласованные с районным (городским) архитектором;

• акт выноса в натуру земельного участка и разбивка строений и сооружений;

• кроме того, при строительстве в городах и поселках городского типа застройщиком должен быть заключен с исполкомом типовой договор о предоставлении в бессрочное пользование участка для строительства жилого дома на правах личной собственности;

• образцы необходимых документов имеются в органах архитектуры и в исполкомах местных Советов народных депутатов;

• в городах и поселках городского типа решения об отводе участка (на землях, находящихся в ведении местных

Советов народных депутатов) и разрешения на строительство принимают городские (поселковые) исполкомы в установленном порядке.

Решение об отводе земельного участка на землях сельскохозяйственных предприятий выносится общим собранием уполномоченных, приказом руководства предприятия по заявлению застройщика.

В решении или приказе, одобренном исполкомом сельского Совета народных депутатов, указывается адрес участка, кому, для какой цели и за счет какого землепользования он отводится. Земельные участки для индивидуальных застройщиков, под строительство жилых домов и хозяйственных построек, выделяются в соответствии с проектом застройки участков индивидуального строительства, согласованным с исполкомом местных Советов народных депутатов с районным (городским) архитектором.

С целью комплексной застройки сельских пунктов, сокращения затрат на благоустройство и инженерные коммуникации рекомендуется отводить возле дома приквартирные участки следующих размеров:

Для индивидуальных одноквартирных домов:

• в городе до 0,10 га;

• в поселках городского типа до 0,15 га;

• в сельских населенных пунктах до 0,25 га.

Для получения необходимой документации на строительство, застройщик после получения положительного решения исполкома делает заказ и оплачивает стоимость оформления документов и проектов зданий, после чего органы архитектуры в месячный срок выдают ему строительный паспорт, в который входят:

• генплан застройки земельного участка;

• проекты на все здания и сооружения;

• акт выноса в подряд земельного участка и разбивки строений и сооружений и др.

Застройка и благоустройство приквартирных земельных участков осуществляется в соответствии с планами, выданными районными архитекторами. Строительство считается законченным только после полного завершения строительства жилого дома, хозяйственных построек и благоустройства.

Законченное строительство жилого дома с хозяйственными постройками на участке принимает в эксплуатацию комиссия, назначенная исполкомом местного Совета народных депутатов, в присутствии застройщика. Акт приемки утверждается исполкомом местного Совета народных депутатов.

На основании акта приемной комиссии, утвержденного исполкомом, домовладение регистрируется в хозяйственной книге.

Глава II. ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ В КРЕДИТ

Какую недвижимость можно приобрести в кредит. В принципе, любую. Но не все кредитные организации могут выдать кредит на квартиру в доме до 197.0 года постройки или имеющим деревянные перекрытия. Лучше следовать простому правилу, по которому купленная в кредит квартира и через 10 лет будет по-прежнему ликвидной.

Лучше всего приобретать квартиру в доме с оригинальной архитектурой, в перспективном районе застройки, где в будущем не планируется строительство шумных автомагистралей или промышленных предприятий. К сожалению, кредит вряд ли дадут под покупку комнаты в коммунальной квартире. А вот на покупку или достройку загородного коттеджа — вполне возможно.

Как правильно выбрать вариант приобретения жилья. В первую очередь это зависит от того, есть ли у вас личные накопления. Если да и они составляют примерно 30% стоимости квартиры, которую вы хотите купить, то наиболее быстрый способ приобретения квартиры — получение кредита в банке. Если нет, то можно вступить в члены жилищно-строительного кооператива и накопить средства там в течение нескольких лет.

Если вы стоите на учете по улучшению жилищных условий, то можете обратиться за жилищной субсидией или сертификатом в местные органы власти. Подробную информацию о вариантах приобретения жилья можно получить из главы 3 данной книги. Как быстро происходит вселение в квартиру. При банковском кредитовании — сразу после покупки квартиры на кредитные средства и сразу оформить квартиру в собственность. В жилищно-строительном кооперативе — после накопления 50% стоимости и подбора" квартиры (т. е. обычно через 1—2 года, иногда до 5 лет в зависимости от выбранной программы накопления). Но собственность на квартиру ЖСК можно будет оформить только после полного возврата займа.

Нужна ли регистрация в том регионе, где берется кредит. Если вы берете кредит в банке, то ответ на этот вопрос зависит от политики этого банка. Одни банки кредитуют только жителей своего региона и только на жилье, находящееся в этом регионе. Другие — граждан вне зависимости от гражданства или места регистрации, главное условие — заемщик должен обладать стабильным источником дохода.

В жилищно-строительных кооперативах регистрация в регионе, где находится кооператив, обычно не требуется. Какой доход принимается во внимание? Жилищно-строительные кооперативы не требуют подтверждения источников дохода, банки подходят к этому вопросу по- разному.

Некоторые банки принимают во внимание только официальную зарплату по справке № 2 НДФЛ. Другие рассматривают любые источники дохода и даже могут определить ваши доходы косвенно — например, по вашим тратам. Вас попросят предоставить в банк квитанции за оплату зарубежных путешествий, дорогостоящих покупок(мебели, оргтехники, золотых украшений и т. д.). Даже счета за оплату мобильного телефона могут косвенно свидетельствовать о вашей обязательности и положительно влиять на принятие решения кредитным комитетом банка.

...