Бойко - Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений

Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений. Справочное пособие Под редакцией М.Д. Бойко.1993

ПРЕДИСЛОВИЕ

Во всех сферам, деятельности человека—в быту и производственных процессах, в развитии культуры, в деле обороны и др.— все возрастающую роль приобретают различные здания и сооружения, качество их строительства и содержание в исправном состоянии. Это связано с подготовкой высококвалифицированных специалистов.

Постановка одним из авторов пособия М. Д. Бойко новой дисциплины «Эксплуатация зданий и сооружений», многолетнее преподавание ее в ряде вузов и на курсах повышения квалификации, а также изучение опыта эксплуатации и технического обслуживания и ремонта (ТОиР) сооружений показали, что" в решении задач ТОиР занято большое количество специалистов - руководители объектов, технологи производства, ИТР эксплутационных и ремонтных служб. Однако степень их участия и,  следовательно, уровень их профессиональной подготовки в этой области могут быть разными. Одним, например, нужны обширные  знания и навыки в непосредственном проведении ТОиР главным образом крупнопанельных зданий, другим-то же, но на  заглубленных сооружениях, а третьим, например руководителям и  технологам производства, необходимо общее представление об устройстве зданий и сооружений, принципах их содержания для исправного функционирования и своевременной организации ТОиР..

Это побудило авторов создать универсальное справочное пособие, отвечающее запросам всех специалистов, связанных с использованием и сохранностью разнородных сложных и дорогостоящих зданий и сооружений.

Справочное пособие состоит из двух частей - основной, включающей 19 глав, объединенных в 5 разделов, и 8  приложений, содержащих рекомендации по разработке технологических карт на производство основных видов ремонтных работ.

Для основной части Пособия характерен широкий охват проблемы эксплуатации различных зданий и сооружений: всего в Пособии рассмотрено 56 тем. Причем каждая тока излагается с теоретических позиций, а затем в систематизированном и концентрированном виде приводится на одном листе-плакате, что наглядно, удобно и доходчиво. Это определяет универсальность Пособия: оно позволяет изучать каждую тему как углубленно, использованием текстовой части и листов-плакатов, так и в  ознакомительном порядке только с использованием листов-плакатов в. зависимости от задач читателя в области ТОиР зданий и сооружений.

Помещенные в этом Пособии листы-плакаты, а их 90, издательство МО СССР выпустило в 1991 г. массовым тиражом I вида комплекта увеличенных цветных плакатов. Комплект плакатов позволяет оборудовать специальный  класс, в котором, например, на турникетах можно разместить плакаты, а на столах у каждого слушателя—это пособие. Как показал опыт,  размещение плакатов на турникетах создает ряд важных преимуществ, способствует эффективности изучения предмета и практическому использованию большого числа технических решений и  изобретений, приведенных на плакатах.

Форма изложения материала — его высокая концентрация и систематизация на каждом плакате при тщательной  методической обработке построения—позволяет не только охватить всю тему в целом, одним взглядом, но и анализировать ее в деталях по горизонтали и вертикали плаката. Такая методика изучения материала делает его доступным для понимания и усвоения, установления причин и следствий дефектов, выбора, наиболее рационального решения при производстве ТОиР на конкретной конструкции сооружения.

Однако наличие только комплекта плакатов недостаточно для глубокого изучения предмета, темы, да и сам плакат  вследствие большой концентрации материала может быть не совсем сразу понятен.

Совместное и одновременное использование плакатов на турникетах и текста Пособия каждым слушателем особенно эффективно с участием преподавателя—руководителя занятий на лекциях, семинарах, практических занятиях, так как это  позволяет реально руководить процессом изучения, организовать совместное (групповое) изучение—обсуждение определенных задач на примерах, приведенных на плакатах и в Пособии. 

Использование Пособия и плакатов при самостоятельном изучении  материала как учащимся, так и практическими ИГР, способствует индивидуализации учебного процесса, облегчает усвоение  материала, побуждает слушателей к творческому решению поставленных задач, к разработке собственных идей.

В приложениях, которыми завершается справочное пособие, даны рекомендации по разработке технологических карт на производство основных видов ремонтных работ конструкций, принципиальные решения которых приведены в основной части Пособия.

ВВЕДЕНИЕ

Каждый современный город, населенный пункт состоит из комплекса разных по назначению,  объемно-планировочному и конструктивному исполнению зданий и сооружений, выполняющих функции как производственного, так и жилого, бытового и  социально-культурного назначения. Поддержание зданий и сооружений в исправном, пригодном для использования по назначению состоянии является одной из важных задач руководителей этих  объектов и главной задачей для жилищно-эксплуатационных и других эксплуатационных и ремонтно-восстановительных служб.

Каждое здание и сооружение должно обладать онредслсыш.1МИ научно обоснованными  эксплуатационными качествами: соответствовать назначению по размерам, планировке, инженерному оборудованию и т.п.; обладать требуемыми прочностью,  долговечностью и надежностью; отвечать эстетическим требованиям, т.е.  отличаться определенными архитектурными  качествами; быть экономичным при возведении и в  эксплуатации. Отсутствие хотя бы одного из этих параметров снижает потребительскую ценность здания,  сооружения.

Эксплуатируемые здания подвергаются  различным внешним (главным образом природным) и внутренним (технологическим и функциональным) воздействиям. Конструкции изнашиваются,  стареют, разрушаются, вследствие чего  эксплуатационные качества зданий ухудшаются и с течением  времени они перестают отвечать своему назначению. Однако преждевременный износ недопустим, ибо нарушает условия деятельности и быта людей, использующих эти здания. Кроме того, здания представляют собой большую материальную  ценность, которую необходимо всемерно беречь. В зависимости от назначения здания в его  проекте предусматриваются соответствующие нормам размеры, прочность, герметичность, теплозащитные и другие эксплуатационные качества, которые материализуются в процессе строительства и поддерживаются в ходе эксплуатации.

Использование зданий по их назначению  принято называть технологической эксплуатацией. Чтобы здания можно было эффективно использовать, они всегда должны быть в исправном  состоянии, т. е. стены, покрытия и прочие конструктивные элементы совместно с системами отопления,  вентиляции и другими системами жизнеобеспечения должны поддерживать в помещениях  соответствующий температурно-влажностный режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования обеспечивать требуемую комфортность. Процессы, связанные с  поддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии, называются техническим обслуживанием. и  ремонтом (ТОиР) или технической эксплуатацией. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений представляют собой непрерывный  динамичный процесс, реализацию комплекса  организационных и технических мер по надзору, уходу и всем видам ремонта для поддержания их в исправном к использованию состоянии в течение не менее заданного срока службы.

По задачам и методам их решения ТОиР, хотя и входит в состав строительной отрасли,  существенно отличается от проектирования и возведения:

осуществляется весьма длительное время по сравнению с проектированием и  возведением десятки и сотни лет, что требует четкого предвидения перспективы и преемственности в деятельности эксплуатационной службы;

имеет цикличный характер с периодичностью различных мероприятий от одного года до трех лет для текущего ремонта и от шести-девяти лет до тридцати лет для капитального ремонта, что  осложняет планирование и производство работ;

носит (в частности, ремонт) часто случайный, вероятностный характер по месту, объему и  времени выполнения работ, что затрудняет их  планирование; требует от руководителей и исполнителей  оперативной корректировки планов;

затрагивает интересы всего населения и каждого человека дома и на службе, ибо приводит к  необходимости участия в ремонте (внутри квартир), т.е. носит социальный характер;

связан с большими затратами сил и средств, увеличивающимися с течением времени, что  обусловлено, с одной стороны, старением строительного фонда, а с другой ежегодным его пополнением, что требует привлечения все новых сил и средств для осуществления ТОиР;

для особо ответственных зданий и сооружений (например, Эрмитаж в Санкт-Петербурге)  отличается жесткой системой профилактики износа, исключающей выход из строя в установленный период, что требует умения рассчитывать износ и планировать профилактические работы по месту, объему и времени, предлагать технические решения их производства, обеспечивать материалами и  трудовыми ресурсами.

Все это подтверждает важность и сложность, актуальность задач ТОиР зданий и сооружений.

На л. В.1 представлена  организационно-структурная модель строительства и эксплуатации  сооружений и составляющие ее элементы. Эксплуатация жилищного фонда регламентирована  Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых  зданий, объектов коммунального и  социально-культурного назначения, утвержденным Госкомархитектурой в качестве ВСН 58-88р [35], обязательных для всех министерств и ведомств, а производственных зданий и сооружений Положением о проведении планово-предупредительного ремонта (ППР) производственных зданий и сооружений, утвержденным Госстроем СССР в 1974 г. [37], также обязательным для всех министерств и ведомств.

В этих документах определены принципы организации эксплуатации основных типов зданий и  сооружений: все они классифицированы по группам и для них установлен, средние сроки службы, виды, периодичность осмотров и ремонтов, а также  определены работы, относящиеся к техническому  обслуживанию (ТО), текущему (ТР) и капитальному (КР) ремонтам.

В эксплуатации строительного фонда есть много трудностей. Они объясняются низким качеством строительства, особенно в 60-е и 70-е годы, когда строительная отрасль в значительной мере стала работать «сама на себя», когда была нарушена связь между проектированием, возведением и технической эксплуатацией, а эксплуатационные качества  строящихся зданий перестали быть ведущим фактором проектирования и строительства, когда были  узаконены тонкие стены, неремонтопригодные  совмещенные крыши, недолговечные стены из крупных панелей и т. п. Все это отвлекает много сил и средств на поддержание в построенных зданиях требуемых эксплуатационных качеств и комфорта.

Первостепенное значение в эксплуатации зданий имеет своевременный контроль их технического состояния, систематическая проверка исправности строительных конструкций и инженерного  оборудования. Такой регулярный, причем не только  визуальный, но и (при необходимости)  инструментальный контроль предотвращает  преждевременный износ конструкций и здания в целом, позволяет обоснованно планировать и проводить  профилактические мероприятия. Техническое обслуживание (ТО) включает предупреждение, а также выявление и устранение повреждений. Каждое здание и сооружение проектируется и возводится для осуществления в нем  определенных функций и поэтому должно обладать  заданными эксплуатационными качествами. Именно  конкретные эксплуатационные качества отличают жилой дом от цеха, столовой, гаража.

Широкое понятие «строительство зданий»  включает в себя проектирование, возведение, техническое обслуживание, ремонт и реконструкцию. Каждому из этих этапов присущ свой круг задач, но все они имеют общую цель-обеспечение эксплуатационных качеств конкретного здания. Решение задач на  каждом этапе взаимосвязано — как запроектировано и построено здание, таковы условия и проблемы его эксплуатации. В свою очередь, опыт использования и содержания построенных зданий, т.е. опыт их эксплуатации, должен быть обязательно изучен и проанализирован для совершенствования  проектирования и строительства новых зданий.

Поскольку здания и сооружения возводятся из различных по прочности и долговечности  материалов и на них воздействуют многообразные как природно-климатические, так и технологические факторы (процессы), то и износ их происходит с разной интенсивностью и последствиями. Это не позволяет регулировать эксплуатацию зданий и  сооружений только инструкциями, так как она сложна и многопланова, решение ее во многом специфично и требует глубоких инженерных знаний и навыков. Приобретению таких знаний и решению многих практических задач эксплуатации и восстановления зданий и сооружений служит настоящее Пособие. Отметим еще одну важную особенность современного строительства и эксплуатации зданий и  сооружений. Развитие пауки и техники, освоение  новых технологий ставят перед строителями и  эксплуатационниками новые задачи. Трудности  возникают и при строительстве в относительно  малоизученных северных, восточных и других районах с экстремальными климатическими и  гидрогеологическими условиями, сильно влияющими на  процессы возведения и эксплуатации зданий. Проектирование в современных условиях в  зависимости от сложности объекта выполняется в  течение месяца (или месяцев) и достигает по затратам примерно 1-2% стоимости возведения;  строительство продолжается в зависимости от размеров и сложности объекта обычно месяцы (иногда годы); эксплуатация, т. е. поддержание здания в исправном состоянии, как уже говорилось, рассчитана на  многие десятки и сотни лет, причем но затратам она ежегодно составляет 2-3% восстановительной стоимости на строительную часть и 4 5%-на  содержание и использование инженерного  оборудования. Из этого следует, что примерно через каждые 12-13 лет затраты на эксплуатацию зданий  становятся равными расходам на их возведение. Поэтому надо стремиться к тому, чтобы эксплутационные затраты были возможно меньшими, но не в ущерб делу. Существенным фактором в повышении эффективности ТОиР зданий является перевод их на проектную основу: теперь вопросы ТОиР следует решать на стадии проектирования в специальном разделе «Техническая эксплуатация здания» проекта и сметы.

Эффективность эксплуатации и её  экономичность зависят от многих факторов, в частности от профессиональной подготовки лиц ее  осуществляющих, от их умения организовать эксплуатацию на научной основе.

С ростом городов, возведением многоэтажных и повышенной этажности зданий усложнилось их инженерное оборудование, возросли расходы на его содержание, и значительно изменилась структура эксплуатации строительного фонда. Так,  потребовалось объединить и обеспечить  автоматизированное управление лифтами, освещением лестничных клеток, установить контроль за температурой воды в системах центрального отопления и горячего  водоснабжения, за загазованностью подвалов, за  входами в них, на чердаки и в другие нежилые  помещения. Затем все управление эксплуатацией зданий  было сведено в объединенные диспетчерские пункты (ОДП), в объединенную диспетчерскую службу (ОДС) или комплексную диспетчерскую службу (КДС) микрорайона в зависимости от количества аппаратуры и объема работы в этих пунктах. Уже внедрены типовые объекты диспетчеризации жилых массивов, позволяющих получить информацию о работе лифтов, температуре и давлении в  системах горячего и холодного водоснабжения, отопления, пожаротушения, о напряжениях на  электрических вводах, её освещенности подъездов, тревожных сигналах, о вскрытии подвалов и др.