Рекомендации по проектированию объектов малого предпринимательства в г. Москве. Раздел II. Здания и помещения. Выпуск II-2. Многомодульные здания (для офисной, инновационной и производственной деятельности)

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

МОСКОМАРХИТЕКТУРА


РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ

РАЗДЕЛ II

ВЫПУСК II-2

МНОГОМОДУЛЬНЫЕ ЗДАНИЯ
(ДЛЯ ОФИСНОЙ, ИННОВАЦИОННОЙ И ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ)


"Рекомендации по проектированию объектов малого предпринимательства в г. Москве. Раздел II, выпуск II-2 "Многомодульные здания (для офисной, инновационной и производственной деятельности)" разработаны ГУП МНИИТЭП.

Руководитель разработки - М. С. Кривошеев, исполнители - Л.И. Орлова, И.М. Кривошеев, Н.В. Паутова. Приложение 5 "Организация инвестиционного процесса" разработано при участии: В.К. Крышталева (Департамент поддержки и развития малого предпринимательства), О.Б. Лихачева (Московский государственный институт международных отношений МИД РФ) и Юха Лехто (TRANSACTA CONSULTING OY Ltd, Финляндия).

Согласованы с Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства Правительства Москвы, Москомархитектурой.

Подготовлены к утверждению и изданию Управлением перспективного проектирования и нормативов Москомархитектуры (Л.А. Шалов, Ю.Б. Щипанов).

Утверждены и введены в действие Указанием Москомархитектуры от 27.01.2003 г., № 4.


Введение

Многомодульные здания - строительные объекты с автономно эксплуатируемыми помещениями, секциями (модулями) малых предприятий (далее МП), имеющие общие системы обслуживания.
Основные преимущества многомодульных зданий - интенсивное использование городских территорий, экономическая эффективность строительства и кооперирование.
Удовлетворить растущий спрос МП на помещения при дефиците функционально удобных городских земель возможно путем пространственной концентрации МП в крупных многомодульных объемах, обеспечивающих высокую интенсивность использования территории - в среднем 20-30 тыс. кв. м/га, а при повышенной этажности - до 50 тыс. кв. м/га и более (при размещении МП в отдельных зданиях интенсивность обычно не превышает 0,3-0,4 тыс. кв. м/га).
Относительно большая поэтажная площадь, рациональная форма объема и плана многомодульных зданий обеспечивают сокращение поверхности наружных ограждений на единицу площади, рациональные соотношения между общей и рабочей площадью и, как результат, - экономическую эффективность по затратам на строительство и эксплуатацию (приложение 1, 2).
Современным МП, особенно в быстрорастущих новых секторах офисной и инновационной деятельности, требуются относительно небольшие рабочие помещения, но с развитой бизнес-инфраструктурой. В многомодульных зданиях это достигается на экономичной, кооперированной основе.
Многомодульные здания в современном понимании стали строиться в различных странах с конца XIX - начала XX века*. Во второй половине XX века под влиянием перехода к плюралистическим моделям хозяйственной организации, быстрого развития малого предпринимательства строительство многомодульных зданий активизировалось. Во многих странах (Швеция, Великобритания, Финляндия, США и др.) они стали обычными объектами городского строительства.
________________
* В России одним из первых многомодульных зданий является деловой комплекс Северного общества, построенный в Москве в 1909-1912 гг. Идея таких зданий для кустарно-ремесленных предприятий выдвигалась в 20-е (В. Ф. Чарновский) и 50-е годы (В. В. Бургман). В 70-80-е годы получило развитие строительство Домов быта.

Многомодульные здания имеют свои типологические особенности, которые должны учитываться при проектировании. В настоящем выпуске Рекомендаций рассматриваются наиболее важные из них.

1. ТИПЫ МНОГОМОДУЛЬНЫХ ЗДАНИЙ

1.1. Многомодульные здания различаются по составу МП (назначению), функционально-планировочной структуре, этажности и по ряду других объемно-планировочных параметров.
1.2. По составу МП (назначению) многомодульные здания делятся на:
- однопрофильные - для МП, близких по виду деятельности - офисные ("бизнес-центры", "офисно-деловые" центры), для инновационной деятельности ("техноцентры", "технопарки", "технологические деревни"), производственные ("многофабричные здания", "промышленные гостиницы", "вертикальные (многоярусные) промышленные зоны"), складские, торговые (специализированные "центры", "комплексы"), для бытового обслуживания ("Дома быта");
- многопрофильные - для размещения функционально различных групп МП - офисно-торговые, офисно-рекреационные (офисно-оздоровительные), торгово-бытовые, производственно-торговые, производственно-бытовые, инновационно-производственные и др.
Укрупненная функциональная классификация многомодульных зданий приведена на рис. 1.
1.3. Базовыми требованиями к составу МП является функциональная совместимость предприятий:
- между собой, с исключением отрицательных воздействий со стороны одних предприятий на работу других;
- с окружающей градостроительной средой (по санитарно-гигиеническим, экологическим, транспортным требованиям; условиям парковки автотранспорта); исключение предприятий, не соответствующих размещению данного многомодульного здания в плане города (особое значение имеет при этом тип функциональной зоны и расстояние до жилой застройки: подробно - п. 2.1.1-2.1.3 раздела I "Общие положения");
- с объемно-планировочным решением и инженерной инфраструктурой здания (по высоте этажа, сетке колонн, несущей способности перекрытий, площади, по параметрам инженерного обеспечения); исключение предприятий, размещение которых в данном многомодульном здании технически и экономически нецелесообразно.
1.4. Профилизация многомодульных зданий в ряде случаев обязательна, например, для высококлассных офисных зданий. Размещение в многомодульном здании предприятий по производству продуктов питания полностью исключает размещение в нем каких-либо иных предприятий. Существуют и другие причины профилизации состава МП, например, целесообразность установления кооперационных и технологических цепочек между предприятиями, усиление торговой гравитации (что, например, наблюдается в создании специализированных центров по торговле строительными материалами, одеждой, бытовой техникой). В однопрофильных зданиях полнее учитываются функционально-технологические требования МП, легче решаются вопросы инженерного оборудования, обеспечивается более эффективная организация служб бизнес-сервиса.
1.5. Границы профилизации многомодульных зданий могут расширяться в целях привлечения большего количества арендаторов, укрупнения зданий и при условии соблюдения требований по п. 1.3. Например, для повышения интенсивности использования территории многомодульных торговых зданий (обычная этажность - 2-3 этажа) при соответствующих технических решениях и градостроительном обосновании возможны "надстройки" (в т.ч. повышенной этажности) в виде многомодульных площадей офисного или производственного назначения.
1.6. Назначение многомодульных зданий определяется для каждого конкретного случая отдельно на основе утвержденных проектов планировки и застройки района (округа, планировочного образования), схем развития и размещения малого предпринимательства с учетом результатов анализа и прогнозирования тенденций общего и местного рынков помещений для МП.

Рис. 1. Основные типы многомодульных зданий



1.7. На стадиях подготовки ИРД и задания на разработку проектной документации зданий следует также учитывать возможность размещения:
- МП, намеченных к перебазированию в связи со сносом или реконструкцией занимаемых помещений;
- МП, необходимых для доукомплектования местной сети обслуживания населения;
- МП сервисного типа; многомодульные здания являются фокальными точками спроса на услуги малых консалтинговых фирм, оперативной полиграфии, по обслуживанию и ремонту компьютеров, оргтехники др. Близкое с ними соседство создает для арендаторов зданий дополнительные удобства и преимущества;
- структур поддержки малого предпринимательства, например, бизнес-инкубаторов - для размещения МП на ограниченный период (обучение, становление деятельности);
- площадей под развитие расширяющихся предприятий района (филиалов).
1.8. Многомодульные здания различаются по площади (малой - 300-2000 кв.м, средней - 2000-5000 кв.м, крупной - 5000-10000 кв.м, сверхкрупной - более 10000 кв.м), этажности - многоэтажные и одноэтажные (преимущественно для МП производственного назначения), по степени планировочной гибкости (гибкие, ограниченно гибкие, статичные), по составу систем и помещений инфраструктурного обеспечения, по функционально-планировочной структуре (рассматривается в главе 2 выпуска). Примеры отдельных типов многомодульных зданий приведены в разделе I Рекомендаций "Общие положения".

2. ОБЩИЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПЛАНИРОВКИ

Многомодульные офисные, инновационные и производственные здания, особенно многоэтажные, несмотря на различное назначение, являются по составу и характеру связей структурообразующих элементов типологически родственными, что позволяет сформулировать следующие общие положения по их проектированию.

2.1. Основные группы помещений
2.1.1. Помещения многомодульных зданий делятся на две основные группы:
- помещения для МП, в виде планировочно изолированных модулей, эксплуатируемых автономно один от другого;
- общие помещения систем и служб инфраструктурного обеспечения.
2.1.2. Модули МП в зависимости от размера и функционально-технологических требований могут состоять из одного или нескольких сообщающихся помещений, занимать часть площади этажа, этаж, группу этажей или секцию (рис. 2).
2.1.3. При проектировании следует стремиться к сокращению состава функциональных процессов и укрупнению помещений модулей, в т.ч. за счет централизации вспомогательных функций, рационального использования площадей и объемов модулей. Рекомендуется предусматривать хранение материалов, изделий, документации с использованием всей высоты помещений (по ярусам, на антресолях, в штабелях); при большой высоте помещений (на основе реконструкции производственных зданий) - предусматривать встроенные антресольные площадки.
2.1.4. Инфраструктурное обеспечение МП в многомодульных зданиях включает следующие группы помещений и устройств:
- инженерного оборудования - электрощитовые, венткамеры, трансформаторные и индивидуальные тепловые пункты, АТС, устройства автоматики и сигнализации и др.;
- коммуникационно-транспортного обслуживания - вестибюли, лифты, коридоры, лестницы, автостоянки, грузовые рампы, дебаркадеры;
- бизнес-сервиса - помещения для переговоров, службы приема посетителей, "общего секретаря", оперативная полиграфия, помещения для выставок и презентаций и др.;
- бытового обслуживания - кафетерии (столовые), буфеты (в т.ч. самообслуживания), санузлы, гардеробы верхней одежды для посетителей и др.;
- эксплуатации - помещения офис-менеджера, охраны, эксплуатационно-технических служб, включая площадки для сбора мусора (отходов), уборочного инвентаря.
2.1.5. В многоэтажных многомодульных зданиях помещения инфраструктурного обеспечения делятся по зоне обслуживания: на общеобъектные, обслуживающие все предприятия в здании, и поэтажные, обслуживающие предприятия на данном этаже. В зданиях из отдельных секций с группами МП предусматриваются инфраструктурное обеспечение на секцию и на этаж секции. В одноэтажных многомодульных зданиях помещения и устройства инфраструктурного обеспечения проектируются, как правило, общими на все здание.
2.1.6. Инфраструктурное обеспечение МП предусматривается в зависимости от типа многомодульного здания (по составу МП, этажности, функционально-планировочной структуре) с учетом возможностей использования городской инфраструктуры (наличия автостоянок, трансформаторных и центральных тепловых пунктов, очистных сооружений, предприятий общественного питания, ремонтно-эксплуатационных предприятий, служб ведения бухгалтерского учета и др.).
2.1.7. При определении вместимости обеденных залов кафетериев (столовых) рекомендуется исходить из режима обслуживания в 6-8 потоков (в смену), учитывая, что временная синхронизация работы МП в многомодульных зданиях не обязательна.

Рис. 2. Приемы размещения МП в многомодульных зданиях (виды модулей)



2.2. Функционально-планировочная структура
2.2.1. Функционально-планировочная структура многомодульных
...