Рекомендации по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования)

Российской общество инженеров
строительства
(РОИС) Государственное предприятие Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве
(ГП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект") Минстроя России

РЕКОМЕНДАЦИИ
по формированию инвестиционного замысла
(целей инвестирования)

1997

ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ДОКУМЕНТ

РЕКОМЕНДАЦИИ

по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования)


1. ВВЕДЕНИЕ

Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.
В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами, как правило, начинается с формирования инвестиционного замысла (цели инвестирования), определяющего назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места (района) размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора (заказчика)* , источники и условия финансирования.
Наиболее распространенными вариантами определения целей инвестирования являются:
- выбор инвестором наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;
- обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый инвестором объект и его место строительства с определением предварительных условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора;
- тоже, но с учетом необходимости дополнительных проработок вариантов основных или дополнительных источников финансирования инвестиционной деятельности.
На основе выполненных исследований и экспертных проработок возможных источников финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели инвестором (заказчиком) проводится оценка возможностей (целесообразности) инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей, а также выявление оптимальных вариантов реализации инвестиционного замысла.
С учетом проведенных исследований и проработок инвестор (заказчик) принимает решение о разработке Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятия, здания и сооружения, для представления его в установленном порядке в местные органы исполнительной власти.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. При формировании инвестиционного замысла (целей инвестирования) в строительство предприятий, зданий и сооружений** необходимо руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.
2.2. Разработка инвестиционного замысла осуществляется с учетом условий, данных и положений, содержавшихся в градостроительной документации, прогнозах развития территорий (в т.ч. социальных, экологических и др.), материалах ранее проведенных маркетинговых исследованиях и разработанных проектных материалах объектов-аналогов, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, проведенных научно-исследовательских и конструкторских разработок, и каталожных материалов, а также других информационных и данных.
___________
* Далее "инвестор".
** Далее "Инвестиционный замысел".

2.3. Инвестиционный замысел разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением, при необходимости, на договорной основе проектных, проектно-строительных, консалтинговых организаций и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.
Настоящий документ содержит принципиальные, обобщенные подходы, требования и рекомендации по составу и содержанию инвестиционного замысла (целей инвестирования).
2.4. Инвестиционный замысел может исходить из определяемых инвестором ограничений в части:
объемов инвестирования без конкретных условий их вложения - для выработки вариантов их наиболее рационального использования, отвечающих условиям поставленным инвестором:
выявления возможности вложения средств в организацию выпуска определенной продукции или оказания услуг;
выбора наиболее приемлемых регионов для размещения производств, для выпуска продукции или оказания услуг;
определения целесообразности привлечения соинвестора.
2.5 Инвестиции могут осуществляться в виде денежных средств, займов, кредитов, акций и других ценных бумаг, лицензий, интеллектуального капитала и, в частности, "ноу-хау", а также в виде поставок технологий и оборудования, сырья и полуфабрикатов, комплектующих изделий и других материальных ресурсов.
2.6 В качестве инвестиций могут также рассматриваться:
- право пользования землей и другими природными ресурсами;
- долевое участие в предприятиях;
- приобретение предприятий или отдельных производств, зданий, сооружений, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг;
- маркетинговые услуги и организация сбыта продукции;
- другие виды услуг (подготовка кадров, консультационное обслуживание инвестиционного и производственного процессов, выполнение посреднических операций и других работ нематериального характера и т.д.).

3. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА (ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)

3.1. Инвестор, исходя из возможностей инвестирования формирует инвестиционный замысел (цели инвестирования).
По результатам его рассмотрения, инвестор принимает решение о целесообразности инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений.
3.2. Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, в случае привлечения к разработке проектных, инжиниринговых организаций и других юридических и физических лиц является договор.
Неотъемлемой частью договора должно быть задание на разработку инвестиционного замысла*, в котором приводятся исходные данные и требования инвестора.
3.3. Материалы инвестиционного замысла предназначены для: принятия инвестором решения о целесообразности инвестирования в строительство; выбора оптимального варианта инвестирования и выполнения Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений;
___________
* Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку Инвестиционного замысла, приводится в Приложении А.

разработки элементов бизнес-плана, для уточнения источников финансирования, привлечения соинвесторов, заинтересованных в участии реализации инвестиционного замысла;
переговоров с федеральными и местными органами исполнительной власти о возможности предоставления ему субсидий, налоговых и иных льгот и др.

4. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)

4.1. Общие рекомендации по инвестированию.
Предложения (варианты предложений) по возможным направлениям, объемам и срокам инвестирования в строительство и их реализации.
Предпочтительные регионы (районы, города) размещения объектов строительства.
Характеристика предполагаемого района (районов) размещения и потребность в земельных ресурсах.
4.2. Организационно-правовая форма предприятия.
Предложения по организации и структуре управления.
Трудовые ресурсы, профессиональный и квалификационный состав.
4.3. Анализ рынка сбыта намечаемой к выпуску продукции (оказанию услуг).
Общая характеристика потребности (спроса) и объема производства продукции в регионе или России. Ожидаемая доля предприятия по производству продукции в регионе или в России. Значимость данного производства для экономического и социального развития страны или региона.
Конечные потребители. Явится ли предприятие монополистом в выпуске данной продукции. Характер и перспективы спроса (равномерный или сезонный). Характеристики конкурентов. Особенности сегмента рынка, на которые ориентируется проект, важнейшие тенденции и ожидаемые изменения.
Потенциальные конкуренты (указать основных производителей товара, их сильные и слабые стороны).
Оптовая цена, определяемая исходя из сложившийся конъюнктуры на внутреннем и внешнем рынках, а также уровня рентабельности, достаточного для поддержания стабильного финансового состояния и платежеспособности предприятия.
Организация сбыта. Описание системы сбыта с указанием потенциальных фирм, привлекаемых к реализации продукта.
Ожидаемые доходы от проведения послепродажного обслуживания.
4.4. Производственный план.
Ориентировочная мощность и принципиальная характеристика технологических процессов (основного и вспомогательного).
Специфические требования к организации производства.
Состав основного оборудования, его поставщики и условия поставок (аренда, покупка), стоимость.
Ориентировочная оценка природоохранных мероприятий с учетом местных требований.
Сырье и материалы: поставщики и ориентировочные цены.
Альтернативные источники снабжения сырьем и материалами.
4.5. Финансовая и экономическая оценка эффективности инвестиций.
Прогнозируемая производственная программа.
Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции.
Прогнозируемые инвестиционные и производственные издержки.
Уточненные источники финансирования и коммерческой рентабельности.
Условия и механизм расчетов.
Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим элементам).
Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль (в млн. руб.).
Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия.
Обобщенные выводы и данные по реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или сооружения (с выделением основного варианта).
Обобщенные выводы должны одержать оценку вероятности осуществления и эффективности инвестиционного замысла.
Данные рекомендуется приводить в форме таблиц Приложения Б по каждому варианту.


Приложение А

Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку инвестиционного замысла (целей инвестирования)

1. Объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений (или условия выбора направления).
2. Намечаемые источники и условия финансирования.
3. Предполагаемая номенклатура продукции (оказываемых услуг).
4. Предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения.
5. Граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта.
6. Особые условия инвестирования (в том числе необходимость проведения расчетов в иностранной валюте).
7. Основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования и т.п.
К заданию прикладываются данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах, привилегиях и возможностях инвестора, которые могут быть использованы в процессе реализации намечаемого инвестиционного проекта.


Приложение Б

Перечень образцов расчетных и аналитических таблиц

1. Прогнозируемая производственная программа Табл. 1
2. Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции Табл. 2
3. Прогнозируемые инвестиционные издержки Табл. 3
4. Предполагаемые источники финансирования в предпроизводственный и производственный период Табл. 4
5. Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим элементам) Табл. 5
6. Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль (в млн. руб.) Табл. 6
7. Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия Табл. 7
8. Обобщенные данные об эффективности реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или сооружения Табл. 8

Таблица 1
Прогнозируемая производственная программа

Наименов. продукции Единицы измерения Объем производства по годам
...