Положение об управлении многоквартирными домами города Твери

Решение
Тверской городской Думы

от 24 февраля 2004 г. № 10

"О Положении об управлении многоквартирными домами города Твери"

С целью приведения нормативно-правовых актов органов городского самоуправления, регулирующих взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства г. Твери, в соответствие с действующим законодательством

Тверская городская Дума решила:
1. Утвердить Положение об управлении многоквартирными домами города Твери (прилагается).
2. Администрации города:
2.1. В месячный срок со дня вступления в силу настоящего решения подготовить и внести изменения и дополнения в действующие на момент его принятия постановления и распоряжения администрации города, регулирующие отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства (в том числе, зарегистрировать право муниципальной собственности на жилые и нежилые помещения), в целях приведения их в соответствие с настоящим решением, а также представить в Тверскую городскую Думу проекты соответствующих решений о внесении изменений и дополнений в нормативно-правовые акты, принятые Думой.
2.2. Организовать в средствах массовой информации и другими способами разъяснение населению смысла и целей настоящего решения.
2.3. В месячный срок разработать и внести на утверждение Тверской городской Думы изменения в "Положение о муниципальных общежитиях г. Твери".
2.4. Считать утратившими силу пункт 1 (кроме раздела 5) решения Тверской городской Думы от 21.12.2001 г. № 185 "О приведении нормативных актов в сфере ЖКХ в соответствие с действующим законодательством".
3. С момента вступления в силу настоящего решения все ранее принятые решения (постановления) органов местного самоуправления г. Твери действуют в части, не противоречащей настоящему решению.
4. Опубликовать настоящее решение в газете "Вся Тверь".
5. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на постоянную комиссию по развитию города и городскому хозяйству (Пушкарев Ю.А.).

Председатель Тверской
городской Думы А.В. Борисенко


Приложение
к решению
Тверской городской Думы
№ 10 от 24 февраля 2004 г.

ПОЛОЖЕНИЕ
ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ ГОРОДА ТВЕРИ

Настоящее Положение разработано с целью упорядочения взаимоотношений по управлению многоквартирными жилыми домами, обеспечения предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг в городе Твери в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РСФСР, ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики в РФ", ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 № 72-ФЗ, Указом Президента РФ "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ" от 28.04.97 № 425, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Тверской области.
Положение не регулирует отношения по организации управления жилищными кооперативами, молодежными жилищными кооперативами, жилищно-строительными кооперативами.

1. Основные понятия и положения

1.1. Понятия, используемые в настоящем Положении:
Домовладелец - собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Домовладельцам наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. К общему имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Жилые помещения с соответствующей долей в праве собственности на общее имущество дома, находящиеся в муниципальной собственности, передаются в казну города и образуют муниципальный жилищный фонд.
Многоквартирный дом в целом может входить в состав муниципальной собственности лишь в случае отсутствия в нем жилых и нежилых помещений, принадлежащих другим субъектам права собственности.
Наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, предоставляющее жилое помещение за плату во владение и пользование гражданам для проживания в нем.
Наймодателем жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, являются юридические лица, уполномоченные администрацией города Твери.
Наймодатель представляет интересы муниципального домовладельца при выборе способа управления многоквартирными домами
Наниматель - гражданин, заключивший договор найма жилого помещения с наймодателем.
В муниципальном жилищном фонде социального использования с нанимателем заключается договор социального найма. Жилые помещения в муниципальном жилищном фонде социального использования предоставляются нанимателям по ордерам, выдаваемым в установленном законом порядке.
Управляющая организация (управляющий) - юридическое лицо (предприниматель без образования юридического лица), осуществляющее функции управления многоквартирным домом по поручению домовладельцев и представляющая их интересы.
Муниципальная служба заказчика - управляющая организация, уполномоченная органами местного самоуправления осуществлять управление домами и организовывать предоставление потребителям жилищно-коммунальных услуг, учет и контроль за их качеством.
Полномочия муниципальной службы заказчика выполняет муниципальная организация (учреждение или предприятие) по постановлению Главы города Твери.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, форма добровольного, основанного на членстве, объединения домовладельцев для управления и организации обеспечения содержания и ремонта общего имущества в кондоминиуме, а также контроля предоставления коммунальных услуг домовладельцам. Интересы муниципального собственника в ТСЖ представляет муниципальная служба заказчика.
Интересы муниципального собственника в ТСЖ представляет Наймодатель.
Потребитель - физическое или юридическое лицо, пользующееся или имеющее намерение воспользоваться жилищно-коммунальными услугами для собственных хозяйственно-бытовых нужд.
Исполнители жилищно-коммунальных услуг - организации различных форм собственности, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги.
Нормативы - совокупность технических и эксплуатационных показателей, норм, правил, регламентов и режимов, соблюдение которых обеспечивает определенный уровень функционирования объектов жилищного фонда города, а также поставки жилищно-коммунальных услуг с заданным качеством и периодичностью.
Выборные лица общественного самоуправления - старший по дому, старший по подъезду, избранные в порядке, установленном решением Тверской городской Думы.
1.2. Контроль за соблюдением норм настоящего Положения осуществляют:
- администрация города Твери;
- государственная жилищная инспекция - по вопросам, относящимся к ее компетенции;
- выборные лица общественного самоуправления - в пределах предоставленных им полномочий.
1.3. Должностные лица организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, и органов местного самоуправления города Твери несут ответственность за нарушение настоящего Положения в соответствии с действующим законодательством РФ и Тверской области.

2. Организация управления многоквартирным домом

2.1. Управление многоквартирным домом предусматривает выполнение следующих функций:
- ведение технической, финансовой и иной документации на находящиеся в управлении строения и объекты инфраструктуры;
- мониторинг состояния жилищного фонда, организация технических осмотров зданий и других объектов;
- составление и учет паспортов и актов готовности каждого дома к эксплуатации в зимних условиях;
- планирование выполнения работ по обслуживанию, текущему и капитальному ремонту с учетом состояния объектов и возможного объема финансовых средств для их осуществления;
- проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда, а также на выполнение текущего и капитального ремонта;
- заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг;
- систематический контроль и оценка соответствия фактического качества обслуживания установленному нормативами и параметрам, предусмотренным в договоре;
- предъявление штрафных санкций к организациям, предоставляющим услуги, в случае нарушения ими договорных обязательств;
- ведение финансовых операций;
- сбор платежей с домовладельцев и других потребителей жилищно-коммунальных услуг в случае передачи таких полномочий управляющей организации;
- взыскание в установленном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;
- разработка и реализация предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов;
- представление интересов домовладельцев по их поручению в государственных и других учреждениях и организациях;
- организация профилактического технического обслуживания и ремонтных работ, за счет которых снижается частота и степень сложности аварий и продлевается срок годности как основных элементов, так и всего здания в целом;
- организация уборки мест общего пользования, придомовых территорий;
- организация благоустройства придомовой территории;
- организация вывоза мусора;
- осуществление мероприятий по подготовке жилищного фонда и других объектов инфраструктуры к сезонной эксплуатации;
- организация устранения аварийных ситуаций;
- организация удовлетворения заявок жителей на устранение различных неисправностей;
- организация обеспечения эксплуатации и контроля использования общего имущества;
- учет и контроль качества и объемов предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
- реализация мероприятий ресурсосбережения;
- представление интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг по защите их прав;
- другие функции, определяемые законодательством, действующими нормами и правилами, предусмотренные уставом управляющей организации либо договором.

2.2. Способы управления многоквартирным домом
2.2.1. Способ управления многоквартирным домом избирается домовладельцами самостоятельно путем:
- непосредственного управления в случаях, предусмотренных действующим законодательством;
- передачи домовладельцами функций управления домом муниципальной службе заказчика;
- передачи домовладельцами функций управления другой управляющей организации;
- образования домовладельцами ТСЖ либо другого объединения собственников для самостоятельного управления домом или последующей передачи функций управления управляющей организации;
- иным способом, предусмотренным законодательством.
2.2.2. Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной организации или управляющего.
2.2.3. Выбор способа управления осуществляется домовладельцами на общем собрании в порядке, установленном Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Решение общего собрания является обязательным для всех домовладельцев. Неучастие в общем собрании кого-либо из домовладельцев не освобождает их от обязанностей по оплате жилищно-коммунальных услуг, в том числе содержания и ремонта общего имущества дома.
Примерный регламент проведения общего собрания домовладельцев и рекомендуемая примерная форма протокола общего собрания приведены соответственно в приложениях № 1 и № 2 к настоящему Положению.
2.2.4. Инициаторы проведения собрания домовладельцев по выбору способа управления многоквартирным домом вправе выявить мнение домовладельцев, не присутствовавших на общем собрании по тем или иным причинам, путем проведения заочного голосования (опросным путем).
Результаты заочного голосования домовладельцев признаются действительными в случае их соответствующего письменного оформления (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место жительства, подпись, с указанием выбранного способа управления многоквартирным домом).
2.2.5. На основании протокола общего собрания о выборе способа управления домом домовладельцы и управляющая организация (служба заказчика, ТСЖ или другая) заключают договор на управление домом. Если управляющей организацией выбрана муниципальная служба заказчика, договор на управление домом должен носить характер агентского договора, по которому управляющая организация выступает агентом домовладельцев и других потребителей жилищно-коммунальных услуг в обеспечении их этими услугами.
Рекомендуемая форма договора об управлении многоквартирным домом приведена в приложении № 3.
2.2.6. Решения управляющей организации в рамках переданных ей домовладельцами полномочий не подлежат утверждению на общем собрании домовладельцев, если иное не предусмотрено действующим законодательством, договором на управление домом или решением общего собрания.

2.3. Порядок управления домом муниципальной службой заказчика
2.3.1. До избрания способа управления в многоквартирных жилых домах управление осуществляется муниципальной службой заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание. Инициатором по выбору способа управления может быть любое заинтересованное лицо (частный домовладелец и т.д.). Решение по выбору способа управления многоквартирным домом принимается общим собранием домовладельцев. Интересы муниципального домовладельца представляет Наймодатель. При голосовании на общем собрании Наймодатель учитывает мнение Нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, принятом большинством голосов.
2.3.2. Муниципальная служба заказчика осуществляет функции, указанные в п. 2.1 настоящего Положения, которые отражаются в договоре на управление домом. В качестве
...