Практическое пособие по обоснованию инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (к СП 11-101-95)

Министерство строительства Российской Федерации

Государственное предприятие
"ЦЕНТРИНВЕСТпроект"

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
ПО ОБОСНОВАНИЮ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО
ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ


Настоящее пособие разработано в развитие и детализацию Свода правил "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство зданий и сооружений" СП-11-101-95, утвержденного постановлением Минстроя России от 31.06.95г. № 18-63 и введенного в действие с 01.07.1995г.
Пособие содержит основные рекомендации по составу и содержанию предпроектных обоснований инвестиций в объекты строительства (расширения, реконструкции, технического перевооружения), а также ориентирует на состав исходных данных и предлагает систему форм и таблиц с определенной номенклатурой показателей для проведения многофакторного экономического, финансового и коммерческого анализа инвестиционного строительного проекта.
Пособие разработано авторским коллективом ГП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект" в составе: к.т.н. В.И. Пулико, к.т.н. Н.Н. Павлов, инж. С.С. Эверлов, к.э.н. А.В. Тереньтьева, при участии к.т.н. А.Т. Козлова, к.т.н. А.И. Зыкова-Мызина, к.э.н. М.С. Подольского (ГП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект"), к.т.н. Г.Я. Эпельцвейга (ГП ЦПС), инж. А.П. Абарыкова (Главпроект Минстроя России).
Пособие предназначено для широкого круга специалистов, участвующих в инвестиционно-строительной деятельности: проектно-изыскательских организаций, служб заказчика (инвестора), органов управления всех уровней, экспертных органов, служб местной администрации и государственного надзора, инжиниринговых и консалтинговых фирм, банков, финансово-кредитных организаций, страховых фирм, а также общественных организаций и объединений.


ПРЕДИСЛОВИЕ

Практическое пособие по обоснованию инвестиций в строительство предприятий, зданий, сооружений (далее Пособие), базируется на действующем законодательстве и соответствующих нормативно-правовых актов Российской Федерации, учитывают отечественный и зарубежный опыт проведения технико-экономических исследований и обоснований инвестиций, соответствуют Своду правил "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений" (СП-11-101-95), утвержденному Постановлением Минстроя России от 30 июня 1995г. № 18-63 и ориентированны на систему показателей, критериев и унифицированных методов оценки эффективности проектов, содержащихся в "Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования", утвержденных Госстроем России, Минэкономикой России, Минфином России и Госкомпромом России решением от 31 марта 1994г. № 7-12/47.
Анализ показывает, что при определенной структурной и терминологической разобщенности подходов к обоснованию целесообразности инвестиций, все они в определенной степени базируются на методике экономической оценки инвестиционных строительных проектов, принятой Международным центром промышленных исследований при ООН (ЮНИДО). Вместе с тем отсутствие комплексного подхода к решению экономических задач в увязке с требованиями, предъявленными современным российским законодательством к проектируемым объектам строительства на предпроектной стадии, затрудняет практику выполнения этих обоснований.
Принятая в Пособии структура разделов позволяет решать все задачи, связанные с эффективным размещением инвестиций во все объекты строительства.
Приведенная в Пособии номенклатура данных и показателей характеризует достаточно полно структуру затрат, а следовательно объем средств, требуемых для реализации проекта. Однако указанная номенклатура носит открытый характер и может быть уточнена и дополнена с учетом отраслевой специфики объекта и (или) особых условий строительства.
Материалы Пособия и его структуры ориентированы на разработчиков Обоснований инвестиций, вместе с тем документ может быть полезен всем субъектам инвестиционной деятельности в строительстве при решении возложенных на них задач.
Краткое содержание вопросов, которые можно решать на основе материалов Пособия, приведено в таблице 1.

Таблица 1

№№ пп Субъекты инвестиционной деятельности Краткое содержание вопросов, которые можно решить на основе материалов Пособия
1 2 3
1 Проектировщик Состав исходной информации и данных, требуемых для составления предпроектных Обоснований инвестиций;
основные вопросы, требующие своего решения в каждом из разделов Обоснований инвестиций;
матричные формы сбора и обработки данных и информации, позволяющие наиболее полно определить все инвестиционные издержки, связанные с разработкой и реализацией инвестиционного проекта;
номенклатура показателей, на которые следует ориентироваться при оценке эффективности инвестиционного проекта и методологические принципы их расчета
2 Инвестор (заказчик) Оценка объемов работ, по проведению предпроектных Обоснований инвестиций;
составление задания на разработку Обоснований инвестиций по конкретному объекту;
оценка полноты и достаточности проделанной работы Проектировщиком при составлении Обоснований инвестиций;
оценка аргументированности выводов и предложений Обоснований инвестиций о целесообразности реализации инвестиционного проекта;
порядок проведения работ по предварительному согласованию места размещения объекта и получения соответствующих разрешительных документов на проведение проектно-изыскательских работ;
подготовка проектов эмиссии акций
3 Специалисты органов управления всех уровней Оценка целесообразности выделения бюджетных средств для реализации инвестиционного проекта при проведении конкурсов по размещению инвестиционных ресурсов;
оценка целесообразности предоставления налоговых и иных льгот по проектам, затрагивающим интересы города, региона или всей России
4 Специалисты экспертных органов, служб местной администрации и государственного надзора Оценка полноты и достаточности обосновывающих материалов, подтверждающих экологическую и санитарно-эпидемиологическую безопасность принимаемых технологических и других решений при предварительном согласовании места размещения объекта и оформлении Акта выбора площадки (трассы) для строительства
5 Инжиниринговые и консалтинговые фирмы Определение сферы своей деятельности и специализации при оказании инжиниринговых услуг на прединвестиционной стадии
6 Тендерные комитеты Оценка объема данных, сведений и графических материалов имеющихся в Обоснованиях, которые можно использовать для составления тендерной документации, при размещении заказа на проведение проектных работ на конкурсной основе
7 Специалисты банков, финансово-кредитных организаций и страховых фирм Оценка финансовой устойчивости и платежеспособности будущего предприятия при принятии решения о кредитовании реализации инвестиционного проекта и определение страховых рисков
8 Представители общественных объединений и организаций Оценка экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности будущего предприятия; оценка социальных последствий реализации инвестиционного проекта

Пособие имеет рекомендательный характер. Замечания и предложения по дальнейшему совершенствованию Пособий просьба направлять по адресу: 125057, г. Москва, Ленинградский проспект, дом 63, Государственное предприятие "ЦЕНТРИНВЕСТпроект" Минстроя России. Контактный телефон: (095) 157-60-87, факс: 157-46-51.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Практическое Пособие по обоснованию инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (в дальнейшем - Пособие) предназначено обеспечить проведение комплексных технико-экономических исследований целесообразности осуществления инвестиций в объекты строительства, при этом материалы Обоснований позволяют осуществить все процедуры связанные с предварительным согласованием места размещения объекта.
Рекомендации Пособия могут быть использованы при составлении бизнес-планов*, коммерческих и инвестиционных предложений, тендерной документации, а также при разработке аналогичных отраслевых методических документов, отражающих специфику проектируемых объектов и условий осуществления строительства, реконструкции, расширения и технического перевооружения.
________________
* - Макет бизнес-плана см. приложение

1.2. Пособие содержит рекомендации по оптимальному составу и содержанию предпроектных обоснований инвестиций в объекты строительства, а также ориентирует на требуемый состав исходных данных и источники их получения, предлагает систему форм и таблиц с определенной номенклатурой показателей для проведения многофакторного анализа экологической безопасности, финансовой устойчивости, коммерческой и экономической эффективности инвестиционного строительного проекта с целью принятия оптимального инвестиционного решения или получения убедительных доказательств о нецелесообразности инвестиционного проекта вообще (в данный момент, на данной площадке, в данных условиях и т.д.).
1.3. Состав и содержание предпроектных Обоснований инвестиций, а также глубина проработки рассматриваемых в них вопросов зависит от целей и масштаба инвестиционного проекта, сложности объекта инвестирования, условий строительства и других факторов.
Рекомендации настоящего Пособия ориентированы на круг вопросов, подлежащих рассмотрению при создании новых основных фондов. Вместе с тем в значительной степени они могут быть использованы при реконструкции, расширении и техническом переоснащении действующих предприятий. При этом могут возникнуть дополнительные вопросы, связанные с оценкой эффективности функционирования существующего производства, проведением инженерной диагностики состояния технологического оборудования, строительных конструкций, инженерных систем и сетей, связанных с объектом и т.д.
1.4. При разработке разделов Обоснований инвестиций используются материалы федеральных и региональных программ структурной перестройки народного хозяйства, научно-технических и комплексных программ, схем развития и размещения производительных сил, генеральных планов городов, населенных пунктов и промышленных узлов, проектов детальной планировки и другой градостроительной документации.
1.5. Материалы предпроектных Обоснований инвестиций должны содержать:
анализ конъюнктуры в отрасли, куда предполагается направить инвестиции, оценку социально-экономической ситуации в районе предполагаемого строительства;
оценку емкости рынка (внутреннего и внешнего) сбыта намечаемой к выпуску продукции; требования к качеству продукции и тенденции изменения ее конкурентоспособности; предложения по стратегии маркетинга;
обоснование оптимальной мощности предприятий и программы выпуска продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения;
обоснование выбранных технологии и оборудования, строительных и инженерных решений; структура управления предприятием; предложения по кадровому составу;
обоснование выбранной площадки строительства;
оценку воздействия на окружающую природную среду и комплекс мероприятий по обеспечению выполнения экологических ограничений; прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий реализации инвестиционного строительного проекта;
оценку степени риска инвестиций и мероприятий по минимизации возможных потерь;
оценку коммерческой, бюджетной (при необходимости) и экономической эффективности инвестиционного строительного проекта; финансовый план; источники и стратегию финансирования.
1.6. Общая схема разработки предпроектной документации для объектов строительства приведена на рис.1.
1.7. Инвестиционные затраты (табл. 2.1; 2.2; 3.3; 4.6; 8.1; 8.2)* классифицируются с учетом "Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций", утвержденного приказом Минфина России то 30 декабря 1993 года N 160.
Учитывая, что на стадии предпроектных Обоснований инвестиций часть инвестиционных затрат невозможно определить расчетным путем, их целесообразно принимать по группам (видам) затрат, как процентное отчисление от общих затрат, определенных по данной таблице (подразделу, разделу).
________________
* - Внимание! Нумерация таблиц Пособия производится в соответствии с тем разделом Пособия, в котором они помещены. Нумерация таблиц Обоснований инвестиций осуществляется согласно номеру соответствующего раздела Обоснований.


ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ СХЕМА РАЗРАБОТКИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА

Левая часть таблицы

Участники инвестиционного процесса Заказчик (инвестор) и/или инжиниринговая фирма Органы местной администрации Заказчик (инвестор) и/или инжиниринговая фирма Заказчик (инвестор), тендерный комитет, потенциальные инвесторы
Этапы работ I II III IV V
Наименование документа, вида работы Формирование инвестиционного замысла (идеи), поиск перспективных объектов инвестирования (действующие предприятия, объекты незавершенного строительства) Декларация о намерениях Предварительное согласование (отказ) инвестиционного замысла на планируемую хозяйственную деятельность Коммерческое предложение (инвестиционное предложение) Составление и рассмотрение оферт
Состав документа, вида работы Состав работ:
1. Анализ конъюнктуры рынка, характеристик товаров повышенного спроса, текущих цен
2. Определение основных технических характеристик будущего объекта инвестирования
3. Выявление наличия и источников получения необходимых ресурсов
4. Анализ налогового, кредитного, финансового и др. законодательства в регионе
5. Анализ существующей градостроительной документации, экологических условий и социальной обстановки
6. Анализ федеральных и региональных программ структурной перестройки народного хозяйства, научно-технических и комплексных программ Состав документа:
1. Общие сведения о заказчике (инвесторе)
2. Желательное местонахождение объекта
3. Основные технические характеристики будущего предприятия (технология, виды и объем продукции)
4. Потребность в земельных, материальных, природных, водных, энергетических, трудовых и др. ресурсах
5. Транспортное обеспечение
6. Возможное влияние на окружающую среду (прогнозируемые объемы выбросов, захоронение отходов, меры по обеспечению экологических норм)
7. Прогнозируемые сроки реализации инвестиционного строительного проекта Состав работ:
1. Рассмотрение декларации о намерениях
2а. Предложение возможных земельных участков для размещения объекта
2б. Отказ в планируемой хозяйственной деятельности
3. Изложение предварительных условий размещения объекта на предлагаемых участках (предварительные ТУ) Состав документа:
1. Общие сведения о заказчике (инвесторе)
2. Основные данные о проекте (цель, краткое описание, характеристика продукции, сроки реализации, условия сотрудничества с потенциальными инвесторами)
3. Маркетинг (характеристика рынка, текущие и прогнозируемые цены, конкурентоспособность продукции)
4. Мощность предприятия (планируемые объемы производства, технология, ожидаемые ТЭП)
5. Обеспечение предприятия ресурсами (объемы природных, водных, энергетических и др. ресурсов, источники их получения)
6. Экологические характеристики производства (прогнозируемые объемы выбросов, сбросов, их состав, способы их централизации
7. Размещение объекта (состояние оформления документов по землепользованию, отношение местных органов)
8. Финансирование проекта (объемы и источники инвестиций, способы защиты, эффективность инвестиций) Состав работ потенциальных инвесторов:
l. Рассмотрение коммерческих предложений
2.Подготовка оферты
3. Направление оферты в тендерный комитет
Состав работ заказчика (инвестора) и тендерного комитета:
1. Регистрация и рассмотрение оферт
2. Заключение договора с инвестором, победившим на конкурсе

Правая часть таблицы

...