Временная методика оценки жилых помещений (1995)

Приказ Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115
"Об утверждении временной методики оценки жилых помещений"

Во исполнение Плана мероприятий Правительства Российской Федерации
по реализации Генерального соглашения между общероссийскими объединениями
профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством
Российской Федерации на 1995 год (пункт 26, подпункт 1), утвержденного
Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 марта 1995 года N
254, приказываю:
1. Утвердить прилагаемую Временную методику оценки жилых помещений.
2. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства (В.В. Авдеев), Рес-
публиканскому управлению технической инвентаризации (С.В. Киселев) довес-
ти Временную методику оценки жилых помещений до органов исполнительной
власти субъектов Федерации и оказывать им помощь по ее практическому при-
менению.
3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на директора
Департамента жилищно-коммунального хозяйства В.В. Авдеева.

Министр строительства Российской Федерации Е.В. Басин

Приложение
к приказу Минстроя РФ
от 30 октября 1995 г. N 17-115

Временная методика оценки жилых помещений

Временная методика разработана Управлением "Ростехинвентаризация"
Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России (руководи-
тель темы - инженер С.В. Киселев), откорректирована по замечаниям Минфина
России и Госкомимущества России.
Указанная Методика рекомендуется для оценки жилых помещений незави-
симо от форм собственности и может быть использована временно, до приня-
тия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "Об
ипотеке" и Жилищного кодекса Российской Федерации.

1. Общая часть

1.1. Настоящая Временная методика (далее - Методика) разработана во
исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 14 марта
1995 года N 254 "О реализации Генерального соглашения между общероссийс-
кими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодате-
лей и Правительством Российской Федерации на 1995 год" в связи с перехо-
дом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.
1.2. Методика рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от
форм собственности.
1.3. Основной целью Методики является решение задач, связанных с оп-
ределением нижних и верхних границ цен сделок по отчуждению и приобрете-
нию жилых помещений.
Область и конкретные цели применения Методики (для целей купли-про-
дажи, мены, дарения, взимания госпошлин за удостоверение сделок, регист-
рацию сделок и др.) определяются пользователями самостоятельно, исходя из
соответствия расчетных принципов, предусмотренных в Методике, граничным
условиям и целям конкретной оценки.
1.4. Методика не преследует цели стандартизации понятий, применяемых
при оценке недвижимости.
Методика использует понятия, применяемые в законодательстве Российс-
кой Федерации, обычные термины, применяемые в математической статистике,
и системные термины, применяемые в нормативных документах по инвентариза-
ции жилищного фонда.
1.5. Методика содержит необходимый для оценки минимум из соответс-
твующих разделов математической статистики, экономики и права, более де-
тальное изучение которых специалистами предполагается.

2. Основные понятия массовой оценки недвижимости и статистики

2.1. Недвижимость:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несораз-
мерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество
(статья 130 ГК РФ).
2.2. Неделимая вещь:
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначе-
ния, признается неделимой (статья 133 ГК РФ).
2.3. Сложная вещь:
Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее исполь-
зование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (слож-
ная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяют-
ся на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное
(статья 134 ГК РФ).
2.4. Главная вещь и принадлежность:
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и свя-
занная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной
вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 ГК РФ).
2.5. Назначение жилого помещения:
Жилые помещения предназначены для проживания граждан (статья 288 ГК
РФ).
2.6. Квартира как объект права:
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим
ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве
собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ).
2.7. Цена:
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением
сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расцен-
ки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то
государственным органом.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не
может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора
должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч-
но взимается за аналогичные товары, работы или услуги (статья 424 ГК РФ).
2.8. Строение, сооружение:
Единица строительной продукции, признанная в административном поряд-
ке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующе-
му землеотводной и проектной документации.
2.9. Конструктивные и функциональные части строения, сооружения:
Конструктивные части строения, сооружения (основание, фундамент, не-
сущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные
коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую
многофункциональную вещь.
Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и
объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально дели-
мую сложную вещь.
Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объ-
ектами права и самостоятельными объектами оценки.
Конструктивные части имеют физический износ.
Функциональные части имеют моральный износ.
2.10. Жилое строение:
Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены
для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан, относится
к жилым.
Площадь и объекты строения, функциональное (не техническое) назначе-
ние которых в административном порядке не признано и/или не утверждено
(площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права
и объектами оценки не являются.
2.11. Нежилое строение с жилыми помещениями:
Строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют ме-
нее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к
нежилым строениям с жилыми помещениями.
2.12. Жилая квартира:
Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого стро-
ения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в ад-
министративном порядке признанная пригодной для постоянного проживания
граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользо-
вания, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в
своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир
(мест общего пользования).
2.13. Жилая комната:
Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры,
площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учиты-
вается в составе жилой площади квартиры.
Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью
основного (главного) назначения.
2.14. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых ком-
нат):
Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры
(принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соот-
ветствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей
площади квартиры.
Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и
признается в административном порядке.
Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте
и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являют-
ся.
2.15. Статистическая совокупность:
Множество однородных по качеству элементов (строений, помещений,
площадей и объемов конкретного назначения), рассматриваемое как целое.
2.16. Единица совокупности:
Единичный элемент, принадлежащий данному множеству.
2.17. Генеральная совокупность:
Множество всех единиц совокупности с заданным определяющим признаком
(множество однокомнатных квартир, множество домов со стенами из кирпича и
т.д.).
Число единиц генеральной совокупности определяется по результатам
сплошного статистического обследования.
2.18. Выборочная совокупность, выборка:
Подмножество нескольких (двух и более) единиц совокупности, входящих
в генеральную совокупность.
Серия испытаний единиц совокупности.
2.19. Случайная выборка:
Подмножество генеральной совокупности, единицы которого выбраны с
соблюдением принципа случайности.
2.20. Объем выборки ("n"):
Число единиц генеральной совокупности, вошедших в выборку.
Число испытаний, оценок признака.
Объем выборки, достаточный для оценки какого-либо признака с задан-
ной точностью, определяется опытным путем или задается методикой оценки.
Объем выборки, достаточный для взаимопогашения случайностей и полу-
чения статистических характеристик закономерного характера, равен 30. Вы-
борка такого объема называется малой. Характер распределения значений
признака в малых выборках приближается к нормальному с ростом числа испы-
таний.
Минимальный объем выборки, позволяющий получить средние значения
признака с указанием доверительных вероятностей, равен 5. Выборки такого
объема называются сверхмалыми. Распределение значений признака в таких
выборках характеризуется распределением Стьюдента.
2.21. Оцениваемый признак (x):
Свойство, качество, которому соответствует каждый элемент генераль-
ной совокупности, создающее однородность совокупности по данному признаку
или качеству.
Размах вариации признака (от минимального до максимального значения)
определятся по результатам опытных испытаний.
Размер (величина) признака, определенный в результате одного испыта-
ния, называется вариантой и обозначается "х".
2.22. Конструктивная модель строения:
Перечень конструктивных физических элементов строения, определяющий
конкретный класс конструктивно неотличимых строений (с однотипными фунда-
ментами, однотипными несущими и другими однотипными конструкциями).
2.23. Функциональная модель строения, помещения:
Упорядоченный по важности перечень эксплуатационных потребительских
...